- ఇష్టం వచ్చినట్లు భూములను సేకరించుకొని వ్యాపార వాణిజ్య కార్యకలాపాలకు వినియోగించుకోవటానికి విదేశీ, స్వదేశీ కార్పొరేట్ సంస్థలు పెద్ద ఎత్తున భూ మార్కెట్లో పెట్టుబడులు పెట్టటానికి భారత భూ చట్టాలు, నిబంధనలు ఆటంకాలుగా ఉన్నాయి. కనుక గడిచిన రెండు దశాబ్దాల నుండి ప్రపంచ వాణిజ్య సంస్థ, అంతర్జాతీయ ద్రవ్యనిధి, ప్రపంచ బ్యాంకులు... దేశీయ, అంతర్జాతీయ పెట్టుబడుల స్వేచ్ఛకు ఆటంకంగా ఉన్న భూ చట్టాలన్నింటిని సరళతరం చేయాలని భారత పాలకులపై తీవ్ర ఒత్తిడి చేస్తున్నాయి.
ఇక నుండి దేశంలో ఎక్కడ నుంచైనా భూముల రిజిస్ట్రేషన్ చేసుకోవటానికి ఒకే దేశం-ఒకే రిజిస్ట్రేషన్ విధానాన్ని తీసుకొస్తున్నట్లు ఇటీవల బడ్జెట్ సందర్భంగా ఆర్థిక మంత్రి నిర్మలా సీతారామన్ ప్రకటించారు. ఈ నూతన పక్రియ ద్వారా దేశంలో భూ వ్యాపారానికి ఇప్పటి వరకు ఉన్న అడ్డంకులు అన్నీ తొలగిపోతాయని, పెట్టుబడిదారులు తమ భూ వ్యాపారాలను మరింత సులభతరంగా చేసుకోవచ్చని తెలిపారు.
భూమిని విచ్చలవిడిగా స్పెక్యులేటివ్ కార్యకలాపాలకు వినియోగించుకోవటానికి, ఇష్టం వచ్చినట్లు భూములను సేకరించుకొని వ్యాపార వాణిజ్య కార్యకలాపాలకు వినియోగించుకోవటానికి, కారిడార్లకు, భారీ ప్రాజెక్టులకు, మెగా టౌన్షిప్ లకు, విదేశీ, స్వదేశీ కార్పొరేట్ సంస్థలు పెద్ద ఎత్తున భూ మార్కెట్లో పెట్టుబడులు పెట్టటానికి భారత భూ చట్టాలు, నిబంధనలు ఆటంకాలుగా ఉన్నాయి. కనుక గడిచిన రెండు దశాబ్దాల నుండి ప్రపంచ వాణిజ్య సంస్థ, అంతర్జాతీయ ద్రవ్యనిధి, ప్రపంచ బ్యాంకులు... దేశీయ, అంతర్జాతీయ పెట్టుబడుల స్వేచ్ఛకు ఆటంకంగా ఉన్న భూ చట్టాలన్నింటిని సరళతరం చేయాలని భారత పాలకులపై తీవ్ర ఒత్తిడి చేస్తున్నాయి. 60వ దశకంలో తీసుకొచ్చిన భూ సంస్కరణల చట్టాల లక్ష్యాలను కూడా దెబ్బ తీస్తూ పాలకులు భూ చట్టాల్లో అనేక మార్పులు తీసుకొస్తున్నారు. వాస్తవంగా భూమి రాష్ట్ర జాబితా లోని అంశం. కేంద్ర బిజెపి సర్కార్ భూమిని రాష్ట్రాల పరిధి నుండి కేంద్ర గుత్తాధిపత్యం లోకి తీసుకురావడానికి అనేక రకాలుగా భూ విధానాల్లో, చట్టాల్లో మార్పులు వేగంగా చేస్తున్నది.
వాజ్పేయి ప్రధానిగా వున్నప్పుడే 1999లో 'పట్టణ భూ గరిష్ట పరిమితి చట్టం-1976'ను రద్దు చేశారు. ఆ తరువాత అన్ని రాష్ట్ర ప్రభుత్వాలు ఈ చట్టాన్ని రద్దు చేయాలని ఒత్తిడి తీసుకొచ్చారు. 2008లో ఆంధ్రప్రదేశ్ ప్రభుత్వం ఈ చట్టాన్ని రద్దు చేసింది. దీనివల్ల అప్పటికే కోర్టు వివాదాల్లో ఉన్న వేలాది ఎకరాల భూమి భూ కామందుల పరమైంది. వివిధ రాష్ట్ర ప్రభుత్వాలు మధ్యతరగతి ప్రజలకు గృహ వసతి కల్పించే బాధ్యత నుండి వైదొలిగి ప్రైవేట్ పెట్టుబడిని ఈ రంగంలో ప్రోత్సహించాయి.
2005లో జవహర్లాల్ నెహ్రూ పట్టణ సరళీకరణ మిషన్ను నాటి కాంగ్రెస్ ప్రభుత్వం తీసుకొచ్చి దేశవ్యాప్తంగా 65 నగరాల్లో దీని అమలుకు పూనుకుంది. అన్ని రాష్ట్రాలు భూ రిజిస్ట్రేషన్లపై వసూలు చేసే స్టాంప్ డ్యూటీ గరిష్టంగా 5 శాతానికి మించి ఉండకూడదని, స్థానిక సంస్థలకు బదలాయించేందుకు విధించే రిజిస్ట్రేషన్ ఛార్జీలు 2 శాతానికి మించి ఉండకూడదని...అనేకానేక షరతులు పెట్టారు. దీంతో అప్పటి వరకు రాష్ట్రాలు స్టాంపు డ్యూటీ నిర్ణయించుకునే హక్కు కోల్పోయాయి. దీంతో రాష్ట్రాలకు, స్థానిక సంస్థలకు ఈ పద్దు కింద వచ్చే ఆదాయానికి గండి పడింది. పట్టణాల్లో మురికివాడలు తొలగించి ఆ భూములను రియల్టర్లకు అప్పజెప్పే విధానాలు కూడా తీసుకొచ్చారు. ఈ భూముల్లో ఎన్ని అంతస్తులైనా నిర్మించుకునేందుకు ఫ్లోర్ స్పేస్ ఇండెక్స్ (ఎఫ్ఎస్ఐ) ని కూడా ప్రవేశపెట్టారు.
నరేంద్ర మోడీ వచ్చిన తరువాత విదేశీ, స్వదేశీ పెట్టుబడిదార్లు లాభాలు పెంచుకోవటానికి పూర్తి స్వేచ్ఛ కల్పించడానికి భూ చట్టాలను మార్చే పక్రియను వేగవంతం చేశారు. సీలింగ్ భూములను పరిశ్రమాధిపతులకు ధారాదత్తం చేయటానికి అనుమతులు ఇచ్చారు. భూ సంస్కరణల చట్టాలను బలహీనం చేశారు. భూమి లీజు, సబ్ లీజుల చట్టాలను మార్చేశారు. లీజు ఒప్పందాలు ద్వారా కార్పొరేట్లు పొందిన ప్రభుత్వ, ప్రైవేట్ భూములపై రుణాలు పొందేందుకు అనుమతులిచ్చారు. వ్యవసాయ రంగంలోని కౌలుదార్లకు మాత్రం ఈ సదుపాయం కల్పించలేదు.
భూ సేకరణ చట్టం 2013 లో రైతులకు అనుకూలంగా ఉన్న అనేక క్లాజులను సవరించారు. వివిధ ప్రాజెక్టుల నిర్మాణాల సందర్భంగా పర్యావరణ పరిరక్షణ కోసం నిర్వహించే సామాజిక ప్రభావ అంచనా పక్రియలను కొన్నింటికే పరిమితం చేశారు. ప్రజాభిప్రాయ సేకరణకు పరిమితులు విధించారు. అటవీ ప్రాంతాల్లోని గనుల్లో ప్రైవేట్ పెట్టుబడులకు అవకాశం కల్పించేలా అటవీ హక్కుల చట్టంలో సవరణలు తీసుకొస్తున్నారు. కేంద్ర, రాష్ట్ర ప్రభుత్వ రంగ సంస్థలు, డిపార్ట్మెంట్ల భూములు, టౌన్షిప్ లను కూడా పబ్లిక్ ప్రైవేట్ భాగస్వామ్యం లేదా పూర్తిగా కార్పొరేట్లకు బదిలీ చేసేందుకు చట్టాల్లో మార్పులు తీసుకొచ్చారు. వ్యవసాయ భూములను వ్యవసాయేతర కార్యకలాపాలకు విచ్చలవిడిగా వినియోగించుకోవడానికి వీలు లేకుండా వున్న నిబంధనలు, షరతులు అన్నింటిని సరళతరం చేశారు. నాలా రుసుములను తగ్గించారు. గృహ నిర్మాణంలో బూమ్ సృష్టించడానికి అద్దె నియంత్రణా చట్టంలో మార్పులు తీసుకొచ్చారు. గతంలో ఎస్ఇజెడ్, పారిశ్రామిక కేంద్రాలకు, ఆటోనగర్లకు, చిన్న పరిశ్రమలకు కేంద్ర రాష్ట్ర ప్రభుత్వాలు కేటాయించిన భూములను కూడా రియల్ ఎస్టేట్, ఇతర వ్యాపార వాణిజ్యాలకు వినియోగించుకునేందుకు పెట్టుబడిదార్లకు అవకాశం కల్పిస్తున్నారు.
ఇప్పుడు భూ రికార్డులను, టైటిళ్లను డిజిటలైజ్ చేసే కార్యక్రమం పూర్తి చేయటానికి తీవ్ర ప్రయత్నాలు చేస్తున్నారు. గతంలో ప్రారంభించిన జాతీయ భూ రికార్డుల ఆధునీకరణ పథకం ఇటీవల మోడీ ప్రభుత్వ డిజిటల్ భారత్ భూ రికార్డుల ఆధునీకరణ పథకంలో విలీనం చేశారు. దీని ద్వారా రాష్ట్ర ప్రభుత్వం ఆధీనంలో ఉండే భూ రికార్డులన్నింటిని కేంద్ర ప్రభుత్వం తన పరిధిలోకి తీసుకోవాలని ప్రయత్నం చేస్తున్నది.
కేంద్ర ప్రభుత్వం భూవిధానంలో తీసుకొస్తున్న మార్పుల వల్ల వ్యవసాయం, గ్రామీణ ఆర్థిక వ్యవస్ధలపై తీవ్ర దుష్ఫలితాలు సంభవిస్తాయి. భూకేంద్రీకరణ పెరుగుతుంది. స్వాతంత్య్రం వచ్చే నాటికి 53 శాతం వ్యవసాయం భూమి 8 శాతం భూస్వాముల చేతుల్లో ఉండేది. రైతంగ పోరాటాలు, భూసంస్కరణల వల్ల ఈ కేంద్రీకరణ తగ్గి కొంత వరకు భూ పంపకం జరిగింది. ఇప్పుడు రివర్స్ భూసంస్కరణల అమలుకు పూనుకుంటున్నారు. అందులో భాగమే మోడీ ప్రభుత్వం రైతులపై రుద్దాలని చూసిన మూడు నల్ల వ్యవసాయ చట్టాల్లో ఒకటైన కార్పొరేట్ వ్యవసాయానికి ద్వారాలు తెరవడం. ఇప్పటికే దేశంలో చిన్న, సన్నకారు రైతులు భూముల నుండి వేరు చేయబడి పట్టణాలకు వలస కార్మికులుగా వెళ్ళాల్సిన దుస్ధితి కొనసాగుతున్నది. రాబోయే కాలంలో ఈ పరిస్ధితి మరింత తీవ్రతరమౌతుంది. ఆహార కొరత తలెత్తుతుంది. వ్యవసాయ కూలీలు, దళిత గిరిజన మహిళల జీవనోపాధికి తీవ్ర హాని జరుగుతుంది.
గడిచిన రెండు దశాబ్దాల నుండి రియల్ ఎస్టేట్ రంగంలో పెద్ద ఎత్తున విదేశీ, స్వదేశీ పెట్టుబడులు పెరుగుతున్నాయి. బడా కార్పొరేట్ శక్తులు ఈ రంగంలో ప్రధాన పాత్ర పోషిస్తున్నాయి. దీర్ఘకాలం నుండి భారత ఆర్థిక వ్యవస్థ తీవ్ర ఆర్థికమాంద్యంలో కొనసాగటం వల్ల దేశ ఉత్పాదక కార్యకలాపాల్లో పెట్టుబడులు పెట్టి లాభాలు పెంచుకోవటానికి అవకాశాలు తగ్గిపోవడంతో కార్పొరేట్ శక్తులు తమ పెట్టుబడులను ఈ రంగంలోకి మరలిస్తున్నాయి. ప్రస్తుతం దేశ స్థూల జాతీయోత్పత్తిలో రియల్ ఎస్టేట్ వాటా సుమారు 8 శాతానికి చేరింది. 2025కి 13 శాతానికి, 2030 నాటికి జిడిపిలో సుమారు 20 శాతానికి చేరుకుంటుందని పాలకులు తెలియజేస్తున్నారు. అలాగే 2030 నాటికి రియల్ ఎస్టేట్ మార్కెట్ ఒక ట్రిలియన్ డాలర్లకు చేరి దేశ ఆర్థిక వ్యవస్థ 5 ట్రిలియన్ డాలర్ల ఆర్థిక వ్యవస్థకు చేరుతుందని అందుకే ఈ సంస్కరణలు చేపట్టామని ఆర్థికమంత్రి ప్రకటిస్తున్నారు.
కేంద్రంలో బిజెపి అధికారంలోకి వచ్చిన తర్వాత సమాఖ్య వ్యవస్థపై తీవ్రంగా దాడి చేస్తున్నది. ఇప్పటి వరకు స్టాంప్ డ్యూటీ మొత్తం రాష్ట్రాలకే చెందుతున్నది. స్టాంప్ డ్యూటీ మీద విధించే సర్ చార్జీ ఆ రాష్ట్ర పరిధి లోని స్థానిక సంస్థలకు వెళుతుంది. కొత్తగా వస్తున్న 'ఒకే దేశం-ఒకే రిజిస్ట్రేషన్' విధానం వల్ల ఈ ఆదాయంలో కొంత భాగం కేంద్రం కూడా తీసుకుంటుంది. దీని వల్ల రాష్ట్రాలకే కాక స్థానిక సంస్థల ఆదాయానికి కూడా తీవ్ర నష్టం జరుగుతుంది. అందుకే ఈ ప్రతిపాదనను తమిళనాడు, తెలంగాణ, కేరళ తో పాటు అనేక రాష్ట్ర ప్రభుత్వాలు వ్యతిరేకిస్తున్నాయి.
ఒకే దేశం-ఒకే వాహన పన్ను, ఒకే దేశం-ఒకే కార్డు, ఒకే దేశం-ఒకే విద్యుత్ టారిఫ్, ఒకే దేశం-ఒకే ఎన్నిక...ఇలా రాష్ట్రాల హక్కులను, అధికారాలను మోడీ ప్రభుత్వం ధ్వంసం చేస్తున్నది. రాష్ట్ర ప్రభుత్వాలను మున్సిపాలిటీల స్థాయికి దిగజారుస్తున్నది.
- డా|| బి.గంగారావ్
